金沙娱东城js55_欢迎您_首页

金沙娱东城js55> 浩华视角> 业内资讯

2022开年,地产人都在重新认识购房者变化!

2022-02-09


为持续反映中国居民置业心态,中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查,并基于调查数据形成分析报告,以动态了解最新形势下,居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。


本次调查依托CREIS中指·云调研(点击试用)平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷近10000份。现将问卷填答情况进行系统汇总,供行业和社会各界参考。

✎ 划重点:
① 购房需求持续恢复:1月受访者计划购房占比较上月提升12个百分点,购房需求呈现持续回升。② 置业意愿小幅下滑:伴随疫情风波再起、春节假期影响,1月全国置业计划、到访占比、置业意愿均出现小幅下滑,短期观望情绪依然相对较高。③ 房价延续稳中有降:市场延续回调,房价预期回归理性,31%受访者认为房价延续下跌,较上月提升13个百分点,关中、山东半岛、中原等区域房价下跌预期强烈。④ 返乡置业人群持续下滑:2022年春节返乡人群占比持续下滑至36%,返乡置业潮表现相对较弱。⑤ 80后-90后居住改善、子女上学购房诉求突出:改善居住环境、保障子女上学的返乡置业占比均超50%,其中80后-90后居住改善、子女上学的需求占比均超50%。⑥ 三居90-120平产品受到返乡置业者青睐:返乡置业者更青睐于刚需/刚改,满足于未来家庭生活居住,三居户型购房占比达到46%,90-120平面积段产品占比提升至45%。

(一)受访者一览

与往期调查基本一致,此次参与调查的受访者主要以二线为主,三四线其次,一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄,受访者中,绝大部分是在较高能级城市工作的青年,主要集中于27-36岁,是目前购房需求的主力军,看区域分布,受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住,因为这些地区房地产市场相对更有活力。

图:2022年01月受访者年龄和城市能级占比


图:2022年01月受访者城市分布热力图


(二)购房计划

◆ 计划买房
购房需求持续回升,一线、长三角、长江中游、海峡西岸改善较为突出:本次调查中76%的受访者拥有购房置业需求,较上月提升12个百分点,伴随政策定调放松,信贷环境边际宽松,市场预期引导逐步显效,购房置业意愿已连续两个月回升,市场悲观情绪逐步减弱;分能级来看,各能级城市的受访者有购房计划的占比均出现上升,且涨幅较为接近。其中,一线城市购房需求提升最为显著,环比上月提升15个百分点,二线、三四线市场置业需求逐步恢复,环比涨幅同样较高,县城置业情绪提升速度相对较为缓慢;分区域来看,山东半岛、海峡西岸购房需求改善最为明显,环比增加超15%,京津冀、珠三角购房需求环比上涨14%,长三角、成渝、长江中游、关中等区域环比均呈现不同程度提升,中原市场改善最弱。

图:2021年08月-2022年01月受访者有购房计划的占比(全国和分能级)


图:2021年08月-2022年01月受访者有购房计划的占比(分区域)



◆ 计划购房时间
受春节假期影响,购房计划小幅延后:2022年1月,仅13%的受访者计划在半年内买房,与上个月相比下降5个百分点;计划半年到1年内和1~2年购房的占比分别为38%和32%,整体计划置业时间保持不变。近期政策风向虽有所转暖,但楼市整体仍延续冷淡态势,购房者预期依然较弱,观望情绪较为浓厚。

图:2021年08月-2022年01月购房计划的时间分布


 ◆ 购房需求方向

居住结构:从家庭居住状态来看,未结婚人群多与父母同住,其占比达到23%,而独居占比仅为8%;已婚人群多选择购置新房独自居住,其中夫妻同住、夫妻与子女同住的占比分别为36%和25%,占据市场重要地位;受婆媳关系、房屋限制、功能使用等因素影响,三代同居、夫妻与父母同住的占比较少。整体来看,夫妻同住、夫妻与子女同住的居住结构依然占据主导地位,而独居、三代同堂的居住需求依然相对较弱。

图:2022年01月购房家庭居住结构


 刚需购房需求有所下降,投资和学区购房需求出现上升:当前市场持续冷淡,房企促销力度降低,部分置业需求已经得到释放,1月刚需购房人群占比明显出现下降,为18%,较12月下降8个百分点;而改善需求与12月基本持平,为31%,可见改善型需求的置业者仍在观望市场;投资和学区的购房需求出现上升,分别达到20%和19%,较上月均增加4个百分点,当前市场逐步探底,投资置业者和学区置业者购房需求将集中释放。

图:2021年08月-2022年01月置业需求占比变化


(三)置业准备

◆ 置业到访
置业到访占比小幅下降:1月,有84%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房,这一占比较上月小幅下降;从不同城市等级来看,受访者到访率随城市能级降低而呈现下降趋势,其中,一线城市到访比例达93%,较上月略有下降,二线城市到访占比为88%,与上月基本持平,县城到访占比为73%,较上月出现大幅下降。1月各房企年终业绩冲刺基本结束,促销力度有所减弱,叠加春节临近且多地爆发小规模疫情,购房者关注楼盘动态有所下降,到访楼盘占比出现回落。

图:2022年01月受访者到访购房场所情况(全国和不同能级)


◆ 看房准备

看房占比出现下降:售楼处现场看房是置业的重要一环,在一定程度上能够反映置业者购房的准备节奏。本月受访者的准备看房占比出现小幅下降,计划看房占比为80%。从不同能级来看,仅三四线城市的计划看房占比与上月基本持平,一线、二线、县城的计划看房占比均出现不同程度回落。受季节性因素及疫情影响,置业者计划看房的时间或将出现一定程度的延后,房企应该要做好售楼处对于疫情的防控,同时通过优质的服务保证客户来访的转化率。

图:2022年01月受访者准备看房情况(全国和不同能级)


 ◆ 房源渠道

渠道、老带新占比小幅下降,自然来访占比提升:12月业绩冲刺过后,1月营销力度有所减弱,其中渠道拓客、老带新的营销方式力度呈现小幅下降趋势,1月渠道拓客、老带新客户来源占比分别达到45%、43%,仍是目前市场营销的重要方式,自然来访比重有所提升,达43%。近年来,房企线上营销平台快速发展壮大,房企营销思路向互联网方向转变,直播、短视频、小程序、线上客户端等网络营销日益占据重要地位,通过线上、线下数字化融合方式扩大品牌影响力,深挖客户资源。

图:2022年01月受访者获取房源渠道(全国)


(四)置换购房

◆ 购房方式
计划购房者“置换”需求降低,城市间分化明显:本月,仅27%的受访者表示将会通过“置换”来实现购房,占比较上个月出现较大下降。不同能级城市中,一线城市“置换购房”占比仅为15%,降幅近半,二线城市占比为25%,两者占比较低,而三四线和县城的受访者本月“置换购房”占比较高,分别为32%和34%。本月调查结果显示,未来计划通过“置换”来购房的比例有所下降,一二线多地已建立二手房价格参考机制,伴随严控二手房价格上涨、限售条件日益趋严等政策因素, “置换”难度加大。

图:2022年01月受访者通过“置换”来购房的比例(全国和不同能级)


 ◆ 二手房“置换周期”(略)


(五)未来预期

◆ 政策预期
楼市政策预期稳中有松:近期楼市调控政策定调有所转向,二线、三四线城市公积金贷款出现边际宽松,同时开始推出人才购房补贴、人才落户等宽松政策,在此次调查中,有22%的受访者预期未来楼市政策将会趋紧,较上个月下降7%,政策收紧预期呈现持续下降趋势;21%的人预期政策将会有所宽松,较上个月提升3%。整体来看,受访者预期未来楼市调控趋于稳中有松,楼市整体仍将保持相对稳定,核心调控政策仍会保持不变,但在购房流程、刚需购房贷款、人才购房补贴等方面或将持续出现边际宽松。
一线调控稳中偏紧,京津冀、海峡西岸等区域宽松预期较高:在不同能级城市中,一线城市仍有39%的受访者认为未来的政策将会保持较严态势,远超过其他能级城市;三四线城市有49%的受访者表示楼市政策将会保持稳定,这一占比位居各能级城市之首。在不同区域中,成渝区域有39%的受访者预期未来政策会继续趋紧,较上个月提升了2个百分点,远超其他区域,珠三角地区认为调控预期趋紧的受访者比例同样较高,达31%,京津冀、长三角、关中地区调控预期较低。

图:2022年01月受访者对未来楼市政策预期(全国和不同能级)


图:2022年01月受访者对未来楼市政策预期(不同区域)


 ◆ 房价预期

整体房价预期以稳中有降为主:楼市降温至合理线,市场对房价预期也回归理性,整体房价预期趋于稳定。据调查显示,43%的受访者认为所在城市的房价将会持续保持平稳,31%的受访者认为所在城市的房价将有所下跌,较上月提升13个百分点,而认为房价仍会上涨的受访者占比仅为14%。
一线和长三角区域房价上涨预期较高:在不同能级城市,一线城市有38%受访者认为房价会继续上涨,较上个月下降9%,市场回归理性,城市价值逐步凸显,叠加金融信贷环境出现改善迹象,房价仍存较高看涨预期;二线城市有54%的受访者认为所在城市房价会保持相对稳定;三四线城市有43%的受访者认为所在城市房价会出现下跌。对于不同区域,长三角地区较为发达,城市群协同发展优势显著,居民富裕程度较高,叠加过去十年人口持续流入,市场需求仍将得到支撑,整体楼市表现韧性较大,短期房价上涨预期达31%居首。

图:2022年01月受访者对房价的预期(全国和不同能级)


图:2022年01月受访者对房价的预期(不同区域)


 ◆ 贷款利率

贷款利率降幅不明显:整体来看有43%的受访者表示,自己所在的城市本月银行贷款额度保持不变,同时仅15%的受访者感知银行贷款额度下降。从不同能级来看,三四线城市有49%的受访者表示银行贷款未有变化,为各能级最高。当前购房者预期好转迹象仍不明显,信贷环境边际宽松幅度较小,财政、货币政策将持续发力以支持合理购房需求正常释放。

图:2022年01月受访者对贷款利率的感知(全国和不同能级)


贷款利率下降较少,购房节奏持续放缓:本月超五成的受访者表示,因为贷款难度依然较大,购房周期出现不同程度的延长,其中延长3-6个月和半年以上的占比分别为17%和29%,购房时间延长现象较为明显。楼市整体表现依然相对较弱,叠加贷款利率下浮较少,信贷宽松传导至市场端仍需时间,置业者多选择观望楼市变化、延迟购房计划。

图:2022年01月贷款利率对购房周期的影响(全国和不同能级)



(六)购房意愿

◆ 购房意愿
整体购房意愿有所下降:1月,市场置业情绪较上月出现回落,仅26%的受访者购房意愿强于上个月,占比较上个月下降23个百分点,22%的受访者购房意愿弱于上月,置业观望情绪有所提升。

图:2021年08月-2022年01月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化


◆ 各能级城市购房意愿
二线、三四线购房意愿降幅居前:本月在二线城市的受访者中,有30%的受访者购房意愿强于上个月,这一占比较上月回落20个百分点,而在三四线城市的受访者中,仅18%的受访者购房意愿有所增强,较上月大幅下降24个百分点。当前市场仍较为冷淡,购房者观望情绪较高,而贷款放松作用于市场端仍需时间,叠加春节及疫情影响,新增贷款难度未有明显改善,置业情绪有所回落。

图:2022年01月受访者相比上月购房意愿的态度变化(不同能级)


◆ 长三角置业意愿下降明显,京津冀购房意愿创历史新低

意愿最强:本月长三角地区有43%受访者购房意愿强于上个月,较上个月下降19%,但仍然高于其余各地区,长三角地区经济实力较强,产业优势突出,市场仍持有较高信心,该部分地区的置业意愿明显高于其余区域。
意愿最弱:京津冀地区购房者意愿相较于上个月减弱的占比高达30%,为各区域最高,较上个月提升14个百分比。北京调控从严,贷款利率无明显下降,环京市场持续低温,置业者继续看弱京津冀区域楼市。

图:2022年01月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化(不同区域)



(七)2022年春节返乡置业调查

◆ 疫情风波再起,返乡人群占比继续下滑
返乡人群占比降至36%:2022年春节前夕,西安、许昌、郑州、安阳、天津、北京、杭州等地新冠肺炎疫情呈现散点式爆发,地方行政管制明显增强、“就地过年”力度明显增加,导致返乡人数较2021年进一步下滑,据调查显示,仅有36%人群进行返乡,同比下降5个百分点,其中长三角、关中、中原、辽中南等城市群返乡人群占比相对较高;同时,没有返乡计划的人群大幅提升至41%,京津冀、珠三角、成渝城市群占比相对较为突出。

图:春节期间是否返乡情况调查


 ◆ 返乡置业意愿高达7成,90后置业人群占比较高

近7成受访者表示有返乡置业计划。虽然今年返乡人员继续下滑,但伴随楼市价格回落、营销力度加大,返乡置业意愿依然相对较高,据调查显示,在近万个受访者中,近7成人员仍有返乡置业意愿,其中26%的受访者计划在家乡城市买房,23%计划在家乡省会买房,另有18%计划在家乡周边城市买房;而在没有返乡置业计划的受访者中,15%的人员计划在工作地买房,7%受访者在家乡已经购房。

图:2022年是否进行返乡置业

 

90后出生人群置业意愿较强。在各年龄段的受访者中,1990年后出生的受访者返乡置业意愿明显高于其他年龄段,已成为返乡置业的主力人群,其中95后、00后人群受生活成本压力、房价压力等因素影响,回家乡省会城市购房比例明显较高。

表:各年龄段人群置业计划占比


◆ 春节返乡置业依然较弱,疫情缓解后置业需求或将逐步释放

上半年置业意愿最强,春节期间与下半年置业意愿占比超两成。受疫情风波、地方强管控影响,2022年春节期间购房人群占比约占25%,较去年出现小幅提升;从购房者置业计划来看,上半年将是人们返乡置业的窗口期,置业意愿占比达到37%,下半年返乡置业占比约为25%,仅有14%人群不确定购房时间。整体来看,2022年春节期间返乡置业占比虽有小幅提升,但受疫情影响仍处于相对低位,伴随疫情管控逐步缓解,上半年返乡置业需求或将逐步释放。从不同区域表现来看,长三角区域春节期间返乡置业最为突出,京津冀、成渝春节期间返乡置业比例也较高;京津冀、成渝、长江中游、海峡西岸、中原、山东半岛上半年返乡置业需求将会逐步释放,而关中、哈长、辽中南城市群下半年购房意愿相对较高。
疫情对购房时间影响有所减弱。肺炎疫情已经持续近2年时间,人们对其恐惧度逐步下滑,逐步开始适应后疫情时代的生活,近期伴随疫情风波再起,超三成人员认为疫情对其购房时间没有影响,约25%人群会延迟返乡置业,较去年出现明显的下滑,约有超3成的受访者表示受疫情影响将置业计划进行前置,希望拥有一个温暖的避风港。整体来看,疫情对置业影响呈现逐步减弱的趋势,按照计划进行置业人群比例提升、延迟置业时间比例下降,疫情还促进人们进行提前置业,推动返乡置业积极释放。

图:2022年返乡置业时间分布

 

◆ 返乡置业主要是为了居住改善、子女上学,80后-90后诉求最为突出
改善居住环境、保障子女上学仍然是返乡置业的主要目的。在2022年春节返乡置业调查中,改善居住环境、保障子女上学的占比均超50%,成为今年返乡置业的重要原因;伴随强省会战略的逐步发展,省会城市经济呈现快速发展,叠加人才引进、人才补贴力度增加,约三成人群选择回家乡发展;2021年房地产市场去金融化效果显著,多地城市房价出现明显下跌,通过房产进行保值增值的人群比例出现大幅下滑,2022年返乡置业投资占比降至25%;而购买婚房、工作城市房价太高、工作城市限购等因素导致返乡置业的占比相对较少。

表:2022年返乡置业主要目的(多选题)


80后-90后偏好保障子女教育与改善居住环境,95后倾向改善居住环境与回家发展,00后重视回家发展。伴随00后逐步成年,返乡置业更加看重回家发展,为未来工作、栖居提前准备;95后逐步步入职场,改善居住环境仍为首要目标,同时也为未来回家发展进行准备;80-90后逐步组建家庭,保障子女上学成为首要目的,并努力积极改善居住环境,其中80后保障子女上学占比达到55%。对于75后及以上年龄的人群,虽然改善居住环境依然是最为重要的返乡置业原因,但保值增值比例均出现明显的提升,其中75后,保值增值的占比约30%,在各年龄段中占比较高。

图:2022年各年龄段返乡置业原因


◆ 三居90-120平产品受到返乡置业者青睐,80-90后为主要的购房群体
三居室依然是返乡置业主要户型,90-120平受到置业者青睐。据调查显示,三居户型是返乡置业主流产品,三居购房占比达到46%,与去年基本保持一致,两居户型占比升至33%,同比提升5个百分点。从购房面积段来看,返乡置业者更青睐于刚需/刚改,满足于未来家庭基本的生活居住,90-120平面积段产品占比提升至45%,120平以上改善型面积段产品需求占比出现小幅下降,其中120-150平产品占比下降5个百分点,而60-90平面积段产品同比提升超5个百分点。整体来看,返乡置业人群偏好大面积段、三居室户型来满足多口人生活居住,改善家庭居住环境,但伴随疫情对行业经济运营冲击、国家对房地产、教培、互联网等行业的定向监管,导致购买力出现不同程度下降,购房面积偏好呈现不同程度下移。

图:返乡置业户型及面积偏好情况


 80-90后最爱三居室,00后偏好小户型和小面积段住房。从不同年龄段购房需求来看,00后对于一居室和60平以下住房的偏好程度明显高于其他年龄段,主要因为00后当前买房计划仍以考虑满足个人住房需求为主。95后短期返乡置业仍以两居、小三居户型为主,购房占比均超三成;80后-90后对三居室特别青睐,购房占比位居高位,面积段偏好90-120平,购房意愿占比均超40%;随着年龄的逐渐增大,受访者对于四-五居的大户型、120-150平大面积段的购房需求呈现逐步增加趋势。

表:不同年龄段返乡置业户型偏好情况


表:不同年龄段返乡置业面积段偏好情况


一线小户型偏好较高,二线三居占比突出,三四线大户型占比较高。从城市角度来看,我们选取返乡置业偏好度较高的城市进行分析,对返乡置业者来说,各线城市关注的主力户型和面积段仍集中在三居室和90-120平,其中二线城市最为突出,多数城市三居室占比达到50%以上;而一线城市受高房价影响,小户型占比明显高于其他各线城市,其中北京两居室占比达到43%,60-90平面积段占比达到39%;三四线大户型需求相对较高,四居、120-150平占比明显高于一二线城市,其中佛山、东莞、六盘水等城市四居室占比均超20%,120-150平面积段占比均在30%以上,大户型改善需求相对较高。

图:重点城市返乡置业户型偏好情况


图:重点城市返乡置业面积段偏好情况


◆ 周边配套、教育资源、区位和交通为返乡置业重点考虑因素
房屋的周边配套、教育资源、区位和交通,是返乡置业重点关注的三大要素。据调查显示,返乡置业人群重点关注周边配套和教育资源情况,关注占比均在50%以上,区位、交通状况也是置业重点关心要素,占比达到46%。房价水平、房企品牌影响处于中等水平,关注度占比约为20%以上,物业服务、未来升值潜力的关注度相对较低。

图:返乡置业重点关注因素(多选题)


00后主要关注房价,95后综合多种因素置业,80-90后重点关注教育与配套,75后及之前年龄人群物业服务关注度提升。分年龄段来看,00后受购买力制约等因素影响,重点依然是权衡房价与区位交通状况关系,房价依然是重点考虑因素;伴随财富的积累,房价制约效应明显减弱,95后重点关注区位交通、周表配套、教育资源,选择均好型楼盘项目,80后-90后周边配套成为重要的购房影响因素,伴随年龄的增加,教育资源的重视程度呈现逐步提升,其中80后教育资源重视度占比达到58%,成为返乡置业的首要影响因素。随着年龄的增加,置业者对房企品牌、物业服务的重视度逐步提升,其中80后房企品牌重视度达到31%,75后及以前购房人群物业服务重视度提升至30%以上,更加注重未来社区经营服务,提升社区生活活力。

表:不同年龄段返乡置业重点关注因素(多选题)


(八)总结和企业策略建议

◆ 总结
总体来看,伴随中央促进住房消费健康发展,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求的政策预期引导,购房需求呈现逐步复苏态势,一二线及长三角区域需求改善较为突出,但政策、需求改善后传导至市场端仍需时间,叠加春节假期影响,置业计划、到访占比、置业意愿均出现小幅下滑;短期置业者认为房价或将延续下跌趋势,未来政策仍维持稳中趋松态势,地方边际宽松力度或有提升,整体快速入市意愿依然相对较弱,观望态度仍相对较高。
◆ 企业策略建议:抓住刚需、改善积压置业机会,加大推盘营销力度,适度补仓高能级城市优质土储

中央持续推进房地产市场环境改善,继12月降准之后1月央行货币政策持续发力,下调1年期和5年期LPR,将有效缓解信贷快速收紧导致的购买力下行问题,未来房贷利率或将进一步下降,降低购房者置业成本,提振市场购买力与低迷的置业信心,带动市场信心快速恢复,促进“小阳春”行情到来;1月受疫情冲击、春节假期影响,售楼处到访积极性有所下降,但伴随各地节后复工、疫情风波消散,购房置业需求或将逐步释放,建议通过自媒体、社交平台、渠道等多种方式提前进行锁客,同时针对性强化优惠力度,提升售楼处人员的服务水平与业务水平,增加客户来访转化率。对于投资端来说,1月嘉兴、天津、昆明、珠海等多个二线、三线城市正不断出台引才和落户政策吸引人口流入,短期土拍竞争依然相对较弱,建议资金充裕房企可重点关注核心一二线城市、人口持续流入城市的核心区地块,以追求低价获取优质土储。


本文转载自:中指研究院

 

Baidu
sogou