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政策逐步显效,下半年哪些城市迎来机遇?

2022-07-13


为持续反映中国居民置业心态,中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查,并基于调查数据形成分析报告点击索取报告,以动态了解最新形势下,居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。

本次调查依托CREIS中指·云调研(点击试用)平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷超7000份。现将问卷填答情况进行系统汇总,供行业和社会各界参考。

✎ 划重点:
① 超三成受访者置业:上半年超三成受访者进行置业,一二线城市、长三角区域购房占比均超四成。② 改善购房成为主流:上半年购房需求仍以改善为主,二线、三四线成交套均面积呈现增加趋势,换房置业占比较为突出。③ 放松政策开始显效:降首付比例、限购放松、房贷利率下降将明显促进购房成交,苏州、成都、南京、武汉、佛山、廊坊等城市放松力度相对较大,将带动需求快速释放。④ 置业意愿大幅反弹:6月购房意愿强于上月的占比回升至46%,环比增加12个百分点,一线、长三角意愿改善明显。 下半年楼市预期改善:下半年购房者普遍认为楼市将稳定复苏,一线、二线市场或将逐步企稳,长三角、珠三角、京津冀地区市场乐观预期占比较高。 购房置业需求出现增加:下半年有购房计划占比约为61%,较上半年提升近两成,无购房计划占比约为39%。

一、受访者画像


与往期调查基本一致,此次参与调查的受访者仍主要以二线为主,三四线其次,一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄,受访者中,绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年,主要集中于85后~95后,是目前购房、置换需求的主力军;看区域分布,受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住,因为这些地区房地产市场相对更有活力。


图:2022年06月受访者年龄和城市能级占比


图:2022年06月受访者城市分布图




二、上半年置业情况回顾

 目前住房满足度相对较高,有房人群占比达到近九成,多以自住需求为主
多数受访者已拥有住房,拥有一套以上住房占比达三成。近期统计局发布的《中国人口普查年鉴》显示,我国人均住房间数为1.2间/人,人均住房面积超41平方米,根据调查显示,超五成受访者拥有一套住房,超三成受访者拥有一套以上住房,其中已拥有住房的受访者房屋多为自住使用,仅27%的受访者用来出租。虽然从全国人均居住面积和已拥有住房的受访者数量占比看,当前居民住房存量已经处于较高水平,但由于大城市、都市圈的虹吸效应,多数人群选择在较高能级或经济较为发达的地区工作,因此尽管他们在家乡拥有一套或多套住房,但他们在实际工作地并没有住房,这就造成了住房方面结构性不均衡的情况。当前我国城镇化率已超63%,城镇化增速逐步趋缓,各地住房市场增量空间将有所分化,人口大规模流入、聚集的一线、二线城市仍有较大居住需求,而能级较弱、人口收缩的三四线、县城拥有一套以上住房的居民数量占比较高,未来新增居住需求相对较为有限。

图:当前受访者拥有住房情况


图:已拥有住房受访者的房屋状态



 超三成受访者上半年进行置业,一二线城市、长三角区域购房占比较为突出
一线、二线城市、长三角区域购房积极性相对较高,上半年置业占比超四成。根据调查显示,2022年上半年购房人群总体占比超四成,分能级来看,在一线、二线城市购房人群占比较高,分别达到44%和42%,三四线、县城市场表现较弱,购房人群占比不及三成。分地区来看,长三角地区仍为价值高地,购房人群占比达41%,珠三角、长江中游、京津冀地区购房人群占比也相对较高。

图:2022年上半年各线城市与各地区受访者置业占比



房价预期下跌、购房观望仍为抑制购房的主要因素。根据调查显示,2022年上半年未购房的受访者中,44%认为“房价不合适”是未能成功购房的主要原因,其中半数受访者位于三四线城市。另有16%和15%的受访者认为自己未能成功购房是由于“受政策限制”和“收入不足”,担心“烂尾风险加剧”的受访者仅占2%,可见当前房价、收入、购房资格等直接因素仍是影响居民购房的主要原因。

图:2022年上半年观望人群未购房主要原因



 改善购房成为市场主流趋势,二线、三四线占比超五成
改善购房需求占据主要地位,二线、三四线表现突出,而一线仍以刚需购房为主。根据调查显示,2022年上半年改善型购房受访者占比达48%,远高于刚需购房和投资购房,但各能级城市存在差异。具体来看,一线城市刚需购房占比达51%,而二线、三四线城市改善购房需求大幅释放,占比均超五成,而刚需购房占比均不及40%。今年以来各地因城施策激活楼市,一线需求较大,低利率、低首付刺激下刚需购房者陆续“上车”,二线放宽限购,改善需求得以入市,三四线住房保有量较高,普通购房者入市谨慎,而整体市场低迷的环境下个别城市现价值洼地,吸引投资需求购房置业。

图:2022年上半年购房人群主要置业目的

图:近年来各线代表城市商品住宅成交套均面积走势图



换房改善需求较为突出,超八成已拥有住房人群进行置业。根据调查显示,2022年上半年已拥有一套住房又新购住房的受访者占比达51%,拥有一套以上又新购住房的人群占比达34%。

图:2022年上半年不同人群的购房情况



 上半年仍以购买新房为主,国央企新房受到青睐,80-120平产品是目前市场成交主力户型
新房依然占据主流市场,上半年需求占比逐步增加。根据调查显示,49%的人群更希望购买新房,并且购买新房的意愿占比在上半年呈现逐步增加的趋势,主要还是受新房房价调整、购房门槛下降、更能满足改善需求等因素影响;而购买新房占比约为24%,还有28%购房者认为购买新房、二手房都可以,重点还是考虑房产背后的资源价值。

图:购房者对新房、二手房需求占比变化



两居室购房占比超四成,户型占比随着城市能级下降而提升,80-120平产品为主力成交结构。户型方面,根据调查显示,2022年上半年成功购房的受访者中,44%购买了二居室住房,32%购买了三居室住房,一居室住房占17%,与2021年全年相比,仅二居室户型占比有所提升,其他各户型占比均有所下降。值得注意的是,一线、二线城市三居及以上住房占比分别为35%和38%,而随着城市能级的下降,三四线城市三居及以上住房占比为41%,县城三居及以上住房占比则高达46%,户型偏好呈现随着城市能级下降而提升的趋势,未来三四线、县城住宅需求将持续向三居及以上户型倾向,而短期一、二线住宅需求仍以二居刚需或改善户型为主。成交结构方面,与2021年全年相似,80-120平的房屋仍为成交主力军,其中一线城市100-120平房屋的成交占比略高于80-100平,其他各线城市均以80-100平的产品为主,100-120平的产品为辅。

图:2022年上半年置业人群购房户型

图:2022年上半年置业人群购房面积



简装受到购房者青睐,需求占比达到35%,位居各类需求首位。毛坯依然占据重要地位,需求占比达到33%,近年来需求占比呈现下滑趋势。精装市场逐步提升,目前市场占比约为29%,需求呈现逐步增加态势。

图:购房装修标准选择



烂尾风险高起背景下,央企的认可度位居首位,中小型国企及民企青睐度相对较低。根据调查显示,2022年上半年成功购房的受访者中,57%选择了央企的产品,30%选择了品牌房企的产品,仅13%选择了地方性国企、民企的产品。分能级来看,由于地块资金要求较高叠加去年年中以来房企现金流水平普遍收紧,一线地块普遍由国、央企竞得,因此一线城市购买央企产品的受访者占比居首高达72%,而随着城市能级的递减,购地资金要求、竞拍规则等都有所放松,品牌房企以及地方性国、民企均拥有较大的拿地机会,因此央企产品的占比呈下降趋势,而品牌民企、地方企业的占比有所抬头,三四线、县城品牌民企的产品占比分别为36%和31%,其中县城地方性企业的产品占比超两成。

图:2022年上半年置业人群选择房企类型




三、下半年市场置业意愿展望

 疫情管控明显好转,管控、封控明显减少,下半年复工复产将成为主旋律
疫情防控回归理性,多数地区复产复工。今年以来疫情反复不断,为保证人民生命健康状况、实现动态清零目标,年初起多地管控措施显著升级。尽管上半年抗疫成果明显,但经济发展也存在一定牺牲,而随着下半年的到来,疫情风险逐步减弱,防疫措施回归理性,吉林、上海、浙江、北京等多地迎来复产复工。据调查显示,6月仅10%的受访者仍受疫情影响居家办公,33%的受访者所在城市仅部分区域实施管控措施,超50%的受访者所在城市仅要求常态化核酸检测或已不受疫情影响,这一占比较5月提升11个百分点。伴随疫情好转,稳经济大盘将成下半年重中之重,疫情带来的不利影响将持续消退。

图:2022年6月全国疫情防控状态



 未来收入预期仍相对较弱,制造业、交通运输、住宿餐饮行业受冲击影响较大
未来收入预期仍相对较弱,收入增加占比仍处于低位,失业占比呈现逐步增加。据调查显示,社会多数人群收入仍保持相对稳定,约39%人群认为未来工资收入会保持相对稳定状态,较5月微降3个百分点;中央持续出台政策扶持私营企业、小微企业稳信心,部分人群对未来收入预期有所提升,预期未来收入增加占比微升至36%,较5月提升3个百分点,而与此同时认为未来会面临失业的比例持续增加,占比已提升至12%。整体来看,目前短期经济存在一定K型复苏可能,不同行业扶持政策出台落实情况的差异叠加疫情期间受到影响的程度或将导致部分经济部门率先开始回升,而其他经济部门持续遭受损失,因此收入预期占比变化呈现分化状态。

图:受访者对未来收入整体预期



物流运输、制造业、住宿餐饮等流动及密度较大行业收入影响较大。据调查显示,交通运输与邮政业收入影响最为严重,30%占比的人员出现失业风险,8%占比的人员出现收入下降,此外制造业和餐饮业出现失业风险或收入下降人员占比均超过30%,尽管较5月小幅下降,但相比其他行业收入预期不确定性相对较高。房地产业已处于低谷阶段,去年下半年以来裁员现象普遍严重,当前风险持续出清后行业将逐步迎来缓慢回升,预计下半年收入有所恢复的受访人员占比也超过五成。

图:不同性质企业受访者对未来收入预期



图:不同行业受访者对未来收入预期



 降首付比例、限购放松、房贷利率下降将明显促进购房成交,苏州、成都、南京、武汉、佛山、廊坊等城市放松力度相对较大,将带动需求快速释放
降低首付比例、限购放松、房贷利率下降将明显影响居民置业意愿。据调查显示,整体来看31%的受访者认为降低首付比例最能促进购房需求释放,而放开限购/限售、降低房贷利率占比同样较高。分能级来看,一线城市置业需求较大,42%的受访者认为放开限购/限售有利于购房成交,二线、三四线城市均有33%的受访者认为降低首付比例将加快入市步伐,县城受访者则更倾向于下调房贷利率,通过降成本促进购房。

图:受访者对调控政策的预期 



一线政策放松力度较弱,仅上海、广州出现部分区域限购放松;二线城市放松明显发力,苏州、成都、武汉、南京、无锡等城市限购、限售、限贷、房贷利率调整均较为突出;三四线调控基本全面放开,佛山、唐山等降低首付比例,廊坊、东莞限购优化明显

图:出台重点政策的城市



 疫情逐步好转、政策效果渐显,市场置业意愿大幅反弹,一线、长三角意愿改善明显,关中、中原、珠三角、成渝置业热情回升,仅海峡西岸置业情绪仍然较低
二季度置业意愿整体处于低位,但6月置业意愿大幅反弹,未来市场情绪或将缓步回温。6月购房意愿强于上月的占比回升至46%,环比增加12个百分点,购房意愿弱于上月的占比环比明显下降,降幅达6%。整体来看,随着宏观经济面的筑底叠加疫情影响在进一步减弱,房地产市场的外部环境正逐步恢复稳定。近期央行、银保监进一步释放支持民营企业的信号,供给端中央对于房企的合理融资需求持积极态度,叠加地方松绑楼市政策持续扩围、升级,短期市场预期已过低谷,乐观情绪略有抬头,置业意愿出现反弹回升。

图:近一年受访者置业意愿整体变化趋势



各线置业意愿均有回升,一线置业意愿强于上月占比超六成。本月各线城市购房意愿强于上月的占比均有所上升,其中一线购买力相对充裕,北京、上海落实复产复工,广州、深圳逐渐加快推盘节奏,置业意愿上涨15个百分点达65%居首;二线、三四线市场冷热有所分化,南京、苏州、佛山、无锡等企稳复苏,而郑州、昆明、福州等仍在筑底,市场仍存一定观望情绪,购房意愿强于上月的占比分别小幅上涨11%和10%;县城基本放开限购、限贷,同时加大促销、宣传力度鼓励购房,置业意愿则由17%升至30%。

图:2022年6月各线受访者置业意愿变化(不同能级城市)



意愿改善:本月长三角地区有62%的受访者购房意愿强于上个月,位居各地区之首,关中、中原、珠三角、成渝等地区置业意愿涨幅较高均达到或超过14%,且购房意愿强于上个月的占比均超过45%,市场情绪出现明显改善。
意愿较差:海峡西岸区域置业意愿整体相对较弱,市场置业延续观望态势,6月强于上月购房意愿的占比环比持平仅为28%,仍处于较低水平,置业者购房步伐持续放缓,此外京津冀地区购房意愿强于上月的占比仅达40%,虽提升10个百分点,但对比来看回升幅度不及其他区域,市场情绪相对较稳。

图:2022年6月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化(不同区域)



 下半年购房者普遍认为楼市将稳定复苏,一线、二线市场或将逐步企稳,长三角、珠三角、京津冀地区市场乐观预期占比较高
受访者下半年市场预期偏暖,普遍认为楼市将稳定恢复,带动购房意愿提升。根据调查显示,34%的购房者认为下半年市场仍以修复为主,27%的购房者表示市场下行趋势缓解、逐步稳定,另有22%的受访者认为市场可能升温,仅14%受访者认为市场将延续低迷。整体下半年购房意愿有所提升,据调查显示下半年有购房计划占比约为61%,较上半年提升近两成,无购房计划占比约为39%。

图:受访者对所在城市下半年楼市表现预期



图:受访者下半年购房需求占比



一线城市以逐步升温为主,二线城市市场逐步修复,三四线城市市场以稳定为主。据调查显示,25%的一线城市受访者认为下半年市场回升态势较为明显,房价将出现上涨,另有38%的受访者认为市场未来将出现波动,但成交将有所增加,仅7%的受访者认为市场仍将下跌。二线城市有48%的受访者认为市场未来将处于波动企稳阶段,35%的受访者认为市场仍将长期筑底,可见二线市场改善进度略慢于一线城市。三四线城市与县城中,分别有48%和52%的受访者认为市场未来将长期处于筑底阶段,其中有11%的县城受访者认为市场未来仍将持续降温,房价下跌已成定局。

图:受访者对所在城市下半年楼市表现预期(分能级)



长三角市场将缓慢升温,珠三角、京津冀、成渝市场以修复为主,长江中游、山东半岛、海峡西岸、中原、关中等城市群市场逐步稳定。据调查显示,长三角地区31%的受访者认为下半年所在城市市场将出现回升,房价将反弹上涨,而珠三角、京津冀地区均有超过40%的受访者认为市场未来将波动企稳,整体预期相对较为乐观。与之相反,山东半岛、海峡西岸、中原、关中等地区多数受访者认为市场将持续筑底,且均有超过10%的受访者认为市场将持续降温,房价将延续下跌趋势,各区域分化较为明显。

图:受访者对所在城市下半年楼市表现预期(分区域) 





四、总结和企业策略建议

 总结
总体来看,上半年超三成人群进行购房置业,一二线城市、长三角区域购房占比较为突出,改善购房成为市场主流趋势,二线、三四线成交套均面积呈现逐步增加趋势,新房市场仍占据主导地位,国央企住宅项目受到青睐。展望下半年,疫情限制性因素开始明显消退,中央稳经济措施逐步增强,央行、银保监会强力支持购房信贷,地方前期大量放松政策开始逐步显效,改善市场预期、带动购房者积极入市,市场置业意愿出现明显改善,超六成购房者认为下半年楼市将稳定复苏,一二线、长珠三角区域市场逐步稳定复苏。
 企业策略建议:紧抓一、二线城市市场修复机会,积极推盘营销;加快一线城市投资布局,重点布局强二线城市,择机投资都市圈内三四线城市
6月楼市成交呈现明显反弹态势,置业意愿出现快速改善,一线城市63%受访者感受到近期市场需求的快速增加,市场出现明显恢复的迹象,高端住宅逐步开始升温,二线城市政策显效,强二线城市市场逐步恢复,而三四线市场逐步稳定,49%占比感受到市场呈现逐步稳定;同时二季度以来房企营销活动开始明显增加,老业主推荐、全民营销、中介分销等方式占据相对主导地位,平台渠道营销力度逐步提升,下半年市场预期整体依然相对偏暖,建议紧抓一、二线城市市场修复,抓住改善需求释放契机,通过线上直播引流、线下老带新与渠道、做高去化等方式积极精准营销,提升客群到访率与转化率。对于投资端来说,2022年下半年市场稳定复苏成为确定性方向,北京、上海、广州等一线城市将缓慢升温,可加快城市投资布局节奏,苏州、成都、武汉、南京等强二线城市在大力放松调控后,将带动需求释放、预期提升,进而促进市场在四季度出现升温,可重点布局强二线城市,而三四线城市市场将逐步稳定,仅东莞、佛山、常州、南通等都市圈内核心三四线市场存在修复,可择机进行布局。

本文转载自:中指研究院

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